은행원이 알려주는 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 용어 한방에 정리

주택을 구입하려고 예산을 짜는 분들이라고 한다면 LTV, DTI, DSR 이라는 용어들 한번쯤은 들어보셨을텐데요, 대체 이게 무슨 소린가 싶어서 당황하신 적 있으신가요? 이것은 대출 받을 때 쓰는 용어들입니다. 

우리가 집을 구매하게 될 때 대출을 받아 사게 됩니다. 물론 돈이 많다면 그럴 필요도 없겠지만 대체로는 큰 자금이 들어가는 것이다보니 대출을 받아 집을 마련하기 마련입니다. 대출의 종류는 두가지로 나뉘게 됩니다. 하나는 신용대출 과 담보대출 로 나뉩니다. 특히 그중에서도 주택담보대출 에 대해서 알아볼까 합니다. 

주택담보대출

주택담보대출 이란? 집을 사기 위해, 즉 새로 살 집을 담보로 대출을 받는 것입니다. 또는 이미 집을 가지고 있어 해당 매물을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다. 대출받는 이유는 다양합니다. 사업이나 결혼 등 큰 자금이 필요한 경우 대출을 이용하게 됩니다. 

신용대출 을 이용하는 경우도 있지만 한도가 크지 않고 금리가 담보대출 보다 높다보니 대체로는 담보대출을 이용하게 됩니다. 신용대출의 경우는 믿을 것이 개인의 신용뿐이다보니 이자가 비쌀 수 밖에 없지만 담보대출은 매물이 확보되어 있기 때문에 이보다는 더 안전하다고 느껴 이자가 상대적으로 저렴하게 대출이 가능한 것입니다. 

LTV

정의

LTV (Loan To Value ratio) 란? 대출가능한도율로 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 말하는 것입니다. 다시 말하면 담보의 가치대비 내가 받을 수 있는 대출비율을 말합니다. 

예를들어 1억짜리 아파트를 구매할 예정인데 LTV가 60%라고 가정하면 6000만원까지 대출한도가 나온다는 이야기 됩니다. 다만 주택 담보가치에 따른 대출이기 때문에 내가 1억에 주택을 사게 된다하더라도 1억을 다 가치로 쳐주지는 않습니다. 부동산은 시세나 감정을 의뢰해서 가치 평가를 하게 됩니다. 내가 1억2천에 집을 샀지만 대출 당시 1억으로 가치 평가를 해줬다고 가정하면 1억에 해당되는 금액에서 60%만 대출이 가능하게 되는 것입니다.  즉 실거래가와는 다르다는 의미가 됩니다. (담보가치=주택가격)

LTV 적용이유

주택가격의 일부만 대출해주는 LTV를 적용하는 이유는 다음과 같습니다. 내가 만약 1억짜리 집에 거주하고 있는데 1억을 대출받았다고 가정해봅시다. 그런데 주택은 가격에 변동성이 있습니다. 시장 사정이 안 좋아져서 집값이 8천만원으로 하락되기도 합니다. 그렇게 되면 대출해 준 은행은 2천만원을 손해보게 되는 것입니다. 만약 1억을 대출받게 되면 금액을 다 갚아야 하는데 이럴 경우 집을 팔아도 갚지 못하는 상황이 발생되는 것입니다. 그러면 대출받았던 사람이 대출 못 갚겠다고 파산신청을 하게 되면 어떻게 될까요? 그러면 대출받은 사람이나 은행이나 함께 망하게 됩니다. 

이렇게 파산신청한 개인의 주택은 은행이 담보로 가지고 있기 때문에 경매에 내놓게 됩니다. 경매에 내놓는 것만으로 은행에서는 비용이 지출되게 됩니다. 심지어 경매로 팔게 되면 제 값을 못 받는 경우도 발생하게 됩니다. 이런 경우들을 방지하고자 애초에 LTV를 적용해 집값의 일부금액만 대출을 하게 된 것입니다. 

LTV의 유래

본래의 LTV는 돈을 빌려주는 금융기관의 자산건전성에 초점을 두고 나온 개념입니다. 2002년부터 정부가 부동산 대책을 세우게 되면서 주택가격도 잡고 금융기관 건전성을 확보하기 위한 규제로 적용된 것이 유래입니다. 

다른 나라의 경우 LTV 적용비율

부동산 버블경제로 무너진 일본의 경우는 당시 LTV가 120%였습니다. 현재 미국의 경우는 LTV가 80%, 홍콩도 최대 90%인데 꽤나 높은 수치라고 볼 수 있습니다. 일본의 경우는 자기 자본금이 없어도 무리하게 빚내서 집을 샀던 것입니다. 물론 대출 심사에 있어서 LTV만 가지고 판단할 것은 아니지만 다른 나라가 대출 받기 쉬운 것도 아닙니다. 

다만 우리나라 경우는 LTV규제가 다른나라에 비해 좀 강한 편이라는 것입니다. 현재 우리나라 규제지역 여부랑 주택가격에 따라 70%까지 적용을 하고 있습니다. 심지어 대출을 아예 안해주는 집도 있습니다. 

DTI

정의

LTV로 한도가 결정되면 이것은 최대한도를 의미합니다. LTV비율대로 다 대출이 되는 것은 아닙니다. LTV 이후 적용하는 것이 바로 DTI입니다. 

DTI(Debt To Income ratio) 란? 총부채상환비율이라는 뜻입니다. 쉽게 말하자면 나의 총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액이 얼마나 되는지를 의미합니다. 즉 내가 1년 동안 버는 돈 중 대출 원금과 이자를 얼마나 갚아가야하는지에 대한 비율입니다. 빚을 갚을 능력을 측정하는 수치라고 보면 쉬울 것 같습니다. 얼마나 버는지, 그리고 기존에 대출은 얼마나 가지고 있는지 확인하게 됩니다. 

이를테면 연봉 5천만원이고 DTI가 40%조건이라면 1년에 2천만원까지 한도가 나옵니다. (5천만원 X 40%) 대출한도가 2천만원까지 나온다는 말이 아니고 내가 1년동안 갚아야 할 대출 원금+이자가 2천만원이 넘게 되면 대출이 안되는 것을 의미합니다. 쉽게 말하면 내가 일년에 버는 돈이 5천만원인데 6천만원을 갚으라고 하면 당연히 갚을 수 없습니다. 물론 갑자기 돈이 생긴다면 갚을 수 있겠지만 누가봐도 무리입니다. 은행은 절대 무리해서 돈을 빌려주지 않습니다. 담보가 있다하더라도 돈 빌리는 사람의 경제적 능력을 보고 대출해준다는 뜻입니다. 따라서 소득이 없는 경우는 DTI적용 시에 대출이 어려울 수 있습니다. 

DTI적용 대출가능한도

원리금상환액 이다보니 연봉 5천만원이면 1년에 2천만원까지 대출한다고 나옵니다. 이자랑 원금 같이 갚는데 2천만원이면 한달에 160만원 정도 갚게 되는 것입니다. 따라서 걱정하는 것만큼 한도가 안나오는 것도 아닙니다. 그래서 보통은 대출기간을 늘려서 한 달에 갚아야 할 금액을 줄여주기도 합니다. 예를들면 1억을 5년동안 갚는 것보다 10년동안 갚게 되면 한달에 갚아나갈 금액이 줄어드는 것처럼 말입니다. 1억을 5년동안 나누어 상환하면 매년 2천만원이지만 10년동안 하면 매년 1천만원 정도가 되니 부담이 덜 하겠죠? 심지어 주택담보대출은 최장 35년까지 가능하다고 하니 참고하시길 바랍니다. 물론 천천히 갚게 되다보니 그만큼 이자가 절대적으로 많아지기는 한다는 점은 기억해야겠죠. 

DTI계산기

그렇게 되면 원금이자를 적게 내는 것이 중요할지 대출한도를 더 많이 받는게 중요할지를 선택해야 합니다. 쉽게 말하면 ①원금+이자를 적게 내는 것이 중요한 경우는 한달에 많이 갚아서 빨리 끝낼 것이고, ②대출한도를 더 많이 받는 게 중요한 경우 조금씩 길게 갚는 것입니다. 자세한 내용은 금융기관과 상담을 통해 결정하시길 바랍니다. 보통 DTI는 은행가면 은행원이 계산해주지만 스스로도 계산이 가능합니다. 아래 링크에 DTI계산기를 걸어둘테니 필요하신 분들은 확인하시면 좋을 것 같습니다. 

나의 연소득을 기입하고 지금 내가 가지고 있는 대출금액을 기대출금액에 기재합니다. 마지막에 대출예정금액에 내가 원하는 대출금액을 기입하면 계산이 됩니다. 예를 들어 연소득이 5천만원이고 마이너스통장에 2천만원 있고 대출 3억을 30년 동안 갚을 것이다라고 하면 DTI비율이 40%이하로 측정됩니다. 이럴 경우 한달에 160만원까지 대출을 갚을 수 있을정도의 한도가 나오는데 그 이상 넘어가면 대출이 불가합니다. 이럴 경우는 한도를 줄이든지 기간을 늘릴건지 선택을 해야 합니다. DTI 는 주택구입 예산 짤 때 스스로 돈을 어느정도 갚을 수 있는지도 계산을 할 수 있습니다. 

DSR

정의 

DSR(Debt Service Ratio) 란? 총부채원리금상환비율을 말합니다. DTI랑 비슷하다고 보면 되는데 대출을 더 어렵게 하는 제도라고 보면 됩니다. 간단히 말해 기존에 받았던 대출 원리금과 이번에 받을 대출의 원리금을 합해 160만원까지만 대출을 허용하겠다라는 것입니다. 이럴 경우 DSR계산기에 넣으면 40%가 넘어가게 됩니다. 즉 DSR계산기로 계산할 경우는 대출이 덜 나오게 됩니다. 정확한 대출한도 예상을 하기 위해서는 DSR로 계산하는 것이 좋습니다. 물론 대부분의 주택담보대출은 LTV와 DTI만 적용하고 DSR은 참고만 한다고 합니다. 단 금융기관에 따라 차이가 있을 수 있으니 주의하시길 바랍니다. 추가적으로 요즘 같이 저금리시대에 금리가 내려갈수록 대출한도가 올라갑니다. 대출기간이 길수록 대출한도 금액도 올라간다고 정리할 수 있습니다.