젠트리피케이션, 부동산 투자만이 답인가?

젠트리피케이션 이란, 젠틀맨(신사)에서 파생한 단어입니다. 젠트리피케이션의 어원을 알아보겠습니다. 근대가 시작될 무렵 중세 영국 귀족 집안의 영지와 작위의 상속권은 모두 장남에게 부여가 되었습니다. 장남 외의 다른 자녀들에게는 현금 위주로 상속을 하게 되었는데 그들은 영지와 작위는 없었지만 구매력과 자본을 갖춘 중산층으로 진화하게 되었습니다. 그들을 '젠트리계급'이라고 불렀습니다. 중산층인 젠트리계급이 모여살게 되면서 낙후된 지역의 고급화가 이루어졌고 이를 젠트리피케이션이라고 불렀습니다. 

하지만 오늘날의 젠트리피케이션 의 뜻은 갑작스러운 임대료 상승으로 기존 살던 사람들이 내몰리는 현상을 의미하게 되었습니다. 최근 뉴스를 살펴보면 OOO길 임대료 상승으로 인해서 기존 상권을 이루었던 토박이 상점들이 다른 곳으로 이전하게 되어 그곳에 대기업 프렌차이즈들이 득세하게 되는 일들이 바로 젠트리피케이션으로 인함입니다. 

특성화 된 상권들이 생성되게 되면 지역경제 활성화에는 좋은 일이지만 사람들이 몰리게 되면서 임대료가 급격하게 오르게 되어 오히려 상권을 이루었던 주변 영세 자영업자들이 밀려나게 됨으로 추후에 해당 상권의 특성이 사라지게 되고 임대료만 상승된 채 버려지게 되는 경우가 부지기수입니다. 이에 따른 임대료 상승문제로 인해 자신들의 상권을 특성화시키지 말아달라는 주민들의 항의도 종종 볼 수 있습니다. 인류 역사상 젠트리피케이션 문제는 막을 수가 없었다고 하니 참으로 안타까운 일입니다. 

미국 경제학자인 헨리조지는 "생산력이 증가하는 '진보'에도 불구하고 왜 '빈곤'은 사라지지 않는가?에 대한 의문을 가졌습니다. 헨리조지의 '진보와 빈곤'에 따르면 수세기동안 기술혁신에도 기업의 이윤율이라든지 노동자의 임금상승도 크지 않았다면 기술 진보로 창출된 부는 어디로 갔는가에 대한 질문에 대부분 부동산을 가진 땅주인에게로 돌아갔다고 이야기합니다. 그래서 요즘 우스갯소리로 하는 '조물주 위에 건물주'라는 말이 생겨나게 된 것도 이와 같은 이유 때문입니다. 

'진보와 빈곤'의 책에 따르면 당신이 10년 후에 부자가 되고 싶다면 돈을 다 투자해서 땅을 사두라라고 이야기하며 '나폴리의 거지나 나병 환자마냥 누워 지내든가 풍선을 타고 하늘로 올라가든가 구멍을 파고 땅속으로 내려가든가 사회의 부를 생산하는 데 한 푼어치의 보탬도 주지 않고도 10년만 지나면 부자가 될 것이다... 도시의 공공건물에는 반드시 빈민구호소가 설치되어 있을 것이다.'라고 이야기했습니다. 

한국의 경우도 부동산 투자로 큰 돈을 벌게 된 사람들도 많아졌습니다. 이런 이유 때문인지 한국 대부분의 자본이 부동산에 몰려있다고 합니다. 그런데 지금까지는 그나마 경제성장률이 어느정도 올라가고 있었고 인구수도 증가하는 시기였기 때문에 가능한 것이었습니다. 우리가 사는 지금 세대는 지금껏 겪어보지 못한 다른 환경에 놓여 있습니다. 인구가 감소함에 따라 부동산 가치가 하락되기 때문입니다. 고령화시대에 진입하게 되었고 현재 아파트 건축은 되고 있지만 지방만 하더라도 미분양 아파트가 속출하고 있다는 것도 뉴스에서 들어보신 적 있으실 겁니다. 따라서 부동산으로 대박나는 것들은 이전에 비해 많이 줄어들 것입니다. 그런데도 현재 모든 자산을 아파트나 집 등에 올인해서 무리한 대출들로 인해 고통받는 가구가 늘어나고 있습니다. 

이는 과거 일본의 모습을 닮아가는 듯한 현상을 보이고 있습니다. 과거 일본은 경제호황을 누릴 시절 부동산 거품이 극대화 되었습니다. 부동산 버블 당시 도쿄의 1/4만 팔아도 미국 땅 전체를 살 수 있었다고 이야기할 정도이니 얼마나 거품이 심했는지 알 수 있습니다. 그런데 부동산 거품이 꺼지고 나서 일본은 장기화된 경제불황으로 인해 경기침체를 겪고 있습니다. 부동산 거품 때 아파트를 구입한 노령인구 중 상당수가 아직도 그 아직도 아파트 빚을 갚고 있고 가치가 떨어진 아파트만 소유하게 되어 빈곤에 빠지는 악순환이 지속되고 있습니다. 

반대로 미국의 경우는 401K플랜, 근로자 퇴직 소득 보장을 위해 만들어진 미국 기업연금제도를 시행했습니다. 직장인들 월급의 10%를 주식에 투자하게 되었고 그 자본이 현재의 실리콘밸리를 건설해서 구글, 페이스북, 넷플릭스와 같은 기업들이 대거 형성되게 됩니다. 이에 따라 미국의 백만장자가 늘어나게 되었는데 바로 이때 401K플랜으로 인한 효과였습니다. 많은 기업들이 형성되다보니 자연적으로 고용도 확대되게 되고 경제 선순환이 진행된 것입니다. 

4%RULE 란 1년 생활비로 은퇴 시점 자산의 4%를 쓴다면 30년 이상의 노후를 대비할 수 있다는 이론이 있습니다. 이를테면 1년에 3천만원정도 생활비를 지출한다고 가정하게 되면 은퇴시점 목표액은 7억 5천만원 정도여야 합니다. (3천만원_1년 생활비/0.04= 7억5천만원_은퇴시점 목표액)

(은퇴시점 자산 X 0.04= 1년 생활비)

따라서 60세에 15억 정도가 있어서 노후 준비가 완료된 것입니다. 그런데 대부분 그렇지 못하다보니 노인빈곤인구가 증가하는 것입니다. 진정한 경제적 자유를 위해서는 하루속히 노후준비를 위한 구체적인 계획을 세워야합니다. 

20대부터 주식투자 를 진행하게 된다면 자신의 월급의 10%, 30대부터 투자하게 되면 15~20%, 40대라면 월급의 25~30%만 투자해도 노후자금을 만들 수 있는데 시간이 지남에 따라 투자하는 비율이 높아지다보니 퇴직하고 나서야 노후준비를 하려고 하다보면 위험한 투자를 진행해서 손해보는 경우가 생기는 것입니다. 일찍 투자할수록 부담이 적어지기 때문에 자녀들에게 미리 주식투자 를 하도록 하는 것이 좋습니다. 현금은 시간이 지날수록 가치는 줄어들지만 주식가치는 늘어나게 됩니다. 따라서 하루라도 빨리사고 하루라도 늦게 팔라는 뜻입니다. 물론 주식투자는 변동성으로 인해 위험하다고는 하지만 장기투자를 봤을 때는 상승하기 때문에 꾸준한 투자만이 노후준비를 하는 좋은 방법입니다. 

특히 연금저축펀드 의 경우는 노후를 위해서도 나라에서도 권장하는 펀드이기 때문에 1800만원은 필수로 다 채워놓고 이후 주식투자와 함께 자산을 불리는 것이 좋습니다. 여유가 있는 경우는 부동산 투자 역시 포트폴리오에 넣되 모든 자산을 부동산에 무리하게 투자하게 된다면 일본의 모습을 그대로 닮아간다는 것은 참고해서 투자계획을 세우시길 바랍니다.